A Construtora atrasou a entrega da obra, posso ser indenizado?

Imaginemos a seguinte situação hipotética:

X entabula com a Construtora Y Empreendimentos Imobiliários um contrato de adesão de promessa de compra e venda de uma das unidades do empreendimento que será construído, prevendo determinado prazo à conclusão da obra e à consequente entrega da unidade ao promitente comprador.

Considerando que já estudamos sobre a cláusula de tolerância de 180 dias para a entrega da obra, vamos supor que essa disposição contratual seja válida, e que a Construtora Y Empreendimentos Imobiliários tenha entregue a obra, ultrapassado os 180 dias, com 10 meses de atraso.

No contrato entabulado, contudo, somente há penalização pela mora do promitente comprador, nada dispondo no caso de mora da promitente vendedora.

Nesse contexto, a questão que fundamentalmente emerge é: no caso de inadimplemento da construtora, em virtude do atraso na entrega da unidade, é possível inverter a cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador contra a construtora? E a resposta imediata é sim, desde que observados alguns parâmetros.

Senão vejamos.

É abusivo o contrato que estipula multa, ou juros moratórios, apenas ao consumidor no caso da sua mora, não havendo qualquer previsão de penalidade para o caso do inadimplemento da fornecedora. O art. 51 do CDC, ao enumerar algumas cláusulas tidas como abusivas, deixa claro que, nos contratos de consumo, deve haver reciprocidade de direitos entre fornecedores e consumidores:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(…)

            1. deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

(…)

            1. autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII. obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor; (…).

No mesmo sentido, a Portaria 4 de 13/03/1998 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça prevê que são abusivas as cláusulas que:

          1. estabeleçam sanções em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor.

Desse modo, no caso acima relatado, é possível a inversão da multa contratual, prevista para a hipótese de mora de X, para ser aplicada contra a Construtora Y Empreendimentos Imobiliários, quando inadimplente.

Entretanto, a conclusão que nos leva ao dever da fornecedora de indenizar, no caso do seu inadimplemento, também nos traz outro questionamento: qual o valor dessa penalidade? Em outras palavras, tão importante quanto constatar o dever de indenizar é averiguar a extensão dessa indenização.

Nesse caminho, resta equivocado simplesmente inverter a penalidade referente à obrigação do consumidor, que é de pagar, para a penalidade referente à obrigação da fornecedora, que é de fazer, pois esse procedimento ensejaria desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, em indevido benefício ao consumidor.

Explica-se.

A multa prevista contra o consumidor, para o caso do seu inadimplemento, incide em percentual sobre o valor da prestação não quitada a tempo, como, por exemplo, 1% sobre a parcela não paga; sendo assim, restaria muito oneroso à fornecedora pagar 1% sobre o preço total do imóvel, já que é essa a sua obrigação.

A solução viável é direcionada ao Juiz, quem se debruçará sobre o caso, e, avaliando as nuances, liquidará a obrigação de fazer da fornecedora, bem como apurará o valor adequado e razoável para o arbitramento da indenização pelo período de mora.

Nesse sentido foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigação de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

(STJ, 2ª Seção, REsp 1.631.485/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 – Info 651)

 

Dr. Moisés Teixeira Jr.

Dr. Moisés Teixeira Jr.

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