Locação de Imóveis Urbanos

Compartilhar no facebook
Compartilhar no google
Compartilhar no twitter
Compartilhar no linkedin

O arbitramento do aluguel provisório na ação revisional faz nascer a obrigação do locatário de pagar esse novo valor e, se não o fizer, tais quantias já poderão ser incluídas na execução que pedia o pagamento de aluguéis atrasados.

Imagine a seguinte situação hipotética:

João alugou um imóvel para a empresa Ipiranga.

O contrato, com duração de 5 anos, previa o pagamento de aluguel no valor de R$ 8 mil.

Em fevereiro de 2018, depois de 3 anos de vigência do contrato, João ajuizou ação revisional pedindo o reajuste do valor do aluguel, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

A empresa começou a ter dificuldades de fluxo de caixa e atrasou 3 meses de aluguel (junho, julho e agosto de 2018).

Em razão disso, no começo de setembro, João ingressou com execução pedindo o pagamento dessa quantia.

Também em setembro, o juiz concedeu liminar na ação revisional, fixando, provisoriamente, o valor do aluguel em R$ 12 mil.

Diante desse fato, em dezembro de 2018, João peticionou na execução requerendo que a empresa executada, além de quitar os meses de junho, julho e agosto, pagasse também os aluguéis que venceram no curso do processo e que a empresa também não honrou (setembro, outubro, novembro e dezembro). O locador pediu que o juiz já cobrasse a empresa com base no novo valor do aluguel (R$ 12 mil).

A empresa argumentou que, como a decisão fixando os aluguéis é provisória, não se pode dizer que se trate de obrigação líquida, certa e exigível. Afirmou, ainda, que eventuais diferenças constatadas no valor dos aluguéis devem ser cobradas na própria ação revisional e são exigíveis somente a partir do trânsito em julgado da decisão que fixou o novo aluguel.

O pedido de João (exequente) pode ser acolhido mesmo sendo ainda a fixação de um valor provisório? É possível incluir na execução dos aluguéis as parcelas que vencerem no curso do processo, com base no valor da locação que foi fixado em ação revisional?

SIM.

Na execução de contrato locatício, é possível a inclusão dos aluguéis vencidos no curso do processo com base em valor fixado provisoriamente em anterior ação revisional.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.714.393-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 13/08/2019 (Info 654).

A Lei nº 8.245/91, ao tratar sobre a ação revisional, preconiza que, se o juiz fixar aluguel provisório, ele será devido desde a citação (art. 68, II).

Assim, o valor do aluguel fixado pelo juiz na ação revisional – seja o provisório ou o definitivo – é um crédito líquido, certo e exigível do locador, desde a citação na ação revisional.

Desse modo, o arbitramento do aluguel provisório em R$ 12 mil fez nascer a obrigação da empresa/locatária de pagá-lo no vencimento, a partir da citação, e, por conseguinte, o direito do locador de exigi-lo, tão logo constatada eventual mora.

Diante desse contexto, não prospera o argumento da empresa de que as quantias cobradas com base na fixação provisória não eram líquidas, certas e exigíveis.

E se, depois de pagar os aluguéis com base em R$ 12 mil, o valor fixado na ação revisional, ao final, for inferior (ex: R$ 10 mil). A locatária pagou o valor provisoriamente fixado em R$ 12 mil e, ao final, chegou-se à conclusão que o valor correto dos aluguéis deveria ser R$ 10 mil. O que fazer, neste caso?

A fixação do aluguel definitivo em quantia inferior à do aluguel provisório (ex: R$ 10 mil) fará nascer, neste segundo momento, o direito de a locatória pedir a repetição do indébito relativamente às parcelas pagas depois da citação, ou à compensação da diferença com os aluguéis vincendos.

Conforme explica Sylvio Capanema de Souza:

“Existe unanimidade, entretanto, quanto ao cabimento de ação de execução, para que o locador reclame o pagamento do aluguel provisório.

Se o aluguel definitivo for superior ao provisório, como ocorre quase sempre, o locatário pagará as diferenças apuradas e corrigidas, ao final da ação, e nos mesmos autos.

Se for inferior, poderá o locatário reclamar, em ação própria, de repetição de indébito, a devolução das diferenças pagas a maior, também corrigidas, podendo ainda haver a compensação com as parcelas vincendas, se assim ajustarem as partes.

Se o pedido for julgado improcedente, também se valerá o locatário dos mesmos mecanismos, para recuperar o que pagou indevidamente.” (A Lei do Inquilinato comentada. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 384)

A parte final do art. 69 da Lei nº 8.245/91 exige que ocorra o trânsito em julgado para que se possa cobrar o valor fixado na ação revisional?

NÃO. O art. 69 da Lei nº 8.245/91 prevê o seguinte:

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Não se pode dar uma interpretação a esse dispositivo para prejudicar o direito do locador de receber, desde logo, os aluguéis que lhe são devidos, condicionando o seu exercício ao trânsito em julgado da ação revisional. Duas são as razões para isso:

1) Em primeiro lugar, porque, nos termos do art. 58 da Lei nº 8.245/91, o recurso de apelação interposto contra a sentença proferida na ação revisional de aluguel deve ser recebido apenas no efeito devolutivo. Só isso já cairia por terra o argumento de que seria necessário aguardar o trânsito em julgado. Ora, se a sentença fixou um valor e a apelação não tem efeito suspensivo, já seria possível a execução provisória.

2) Em segundo lugar, porque as diferenças às quais alude a parte final do art. 69 dizem respeito ao quanto o valor do aluguel provisório, cobrado antecipadamente, é maior ou menor que o valor do aluguel definitivamente arbitrado, resultando essa operação matemática de subtração em um crédito para o locador, se este for maior que aquele, ou para o locatário, na hipótese contrária.

Em outras palavras, quando o art. 69 fala em “exigíveis a partir do trânsito em julgado”, ele está se referindo ao crédito resultante da diferença entre o que foi efetivamente pago pelo locatário e o que realmente era devido por ele. É isso que somente pode ser exigido depois do trânsito em julgado. O valor fixado provisoriamente na ação revisional não precisa aguardar o trânsito em julgado.

Como cita este texto

CAVALCANTE, Márcio André Lopes. O arbitramento do aluguel provisório na ação revisional faz nascer a obrigação do locatário de pagar esse novo valor e, se não o fizer, tais quantias já poderão ser incluídas na execução que pedia o pagamento de aluguéis atrasados. Buscador Dizer o Direito, Manaus. Disponível em: <https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/41f860e3b7f548abc1f8b812059137bf>. Acesso em: 18/11/2019

Dr. Moisés Teixeira Jr.

Dr. Moisés Teixeira Jr.

Participe! Deixe um comentário.

× WhatsApp