O Covid-19 e a conciliação nos Contratos de Locação:

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Está mais do que evidente que o setor imobiliário e as relações contratuais estão sendo bastante afetados pelos impactos financeiros causados pela pandemia do COVID-19, o que obviamente repercute nos contratos de locação residenciais e comerciais.

Devido à diminuição da renda dos locatários e a dificuldade em pagar os aluguéis em dia, o mercado imobiliário prevê nada mais nada menos que um índice de inadimplência de aproximadamente 30% nos contratos de aluguel.

Então vejamos, temos de um lado, os locatários que pedem a redução ou a suspensão dos aluguéis; de outro, os locadores que defendem que os aluguéis permaneçam como foi contratado. É necessário um equilíbrio quando se trata desse assunto, afinal de contas, os dois lados foram surpreendidos com uma situação imprevisível e porque não dizer, inevitável? As bases contratuais não são mais as mesmas, e pelo andar da carruagem, não voltarão a ser como antes, pelo menos, não tão cedo.

E se não houver o tal equilíbrio entre as partes? Buscar o Judicário seria a melhor solução? Nem sempre. Importante ressaltar que as decisões judiciais estabelecem um ponto médio na pretensão das partes, algo desnecessário se já tivesse sido resolvido anteriormente. Mas não há uma única solução para todas as situações e cada caso deve ser analisado individualmente. O que não impede de maneira nenhuma, que algumas orientações sejam repassadas, para pelo menos tentar amenizar uma possível crise imobiliária. E vamos colocar aqui alguns pontos importantes:

– A atual situação de crise econômica não autoriza o locatário a deixar de pagar os aluguéis em dia. O locatário cuja renda não foi muito prejudicada pela pandemia deve continuar pagando o preço previsto no contrato, nos prazos estipulados, sem nenhuma alteração.

– Locatários que tiveram sua renda reduzida pelos efeitos econômicos da pandemia, devem procurar o locador do imóvel e informá-lo a respeito da sua situação financeira. Tentar um acordo amigável, cumprindo com os deveres de informação e transparência, inerentes ao princípio da boa-fé contratual, previsto no artigo 422 da Lei nº 10.406/02 do Código Civil.

– Importante ressaltar que um processo judicial pode ser oneroso e demorado, portanto, independentemente de ser uma locação comercial ou residencial, é sempre mais viável pensar que a conciliação trará resultados imediatos e bem menos estressantes.

– Renegociar valores e revisar contratos podem ser consideradas atitudes de boa-fé. Mas nada deve ser feito no ‘boca a boca’. O acordo deve ser feito por escrito, de preferência por um termo aditivo de contrato de locação, para dar segurança jurídica e evitar desafetos futuros.

– Os descontos que por ventura forem dados ao locatário devem ser ressarcidos ao locador, sejam em parcelas previamente combinadas ou mesmo à vista, sem assim for melhor para ambas as partes.

– Se realmente não houver um acordo, o locatário pode optar pelo ajuizamento da sua demanda, explorando as possibilidades jurídicas do ordenamento brasileiro.

Se nos basearmos pela Lei do Inquilinato, nº 8.245/1991, entendemos que ela não prevê a revisão contratual por fatores imprevisíveis, como a que está acontecendo atualmente. Por essa razão, faz-se necessário que o locatário recorra ao Código Civil e às construções doutrinárias e jurisprudenciais. Cabe aqui lembrar que não basta alegar a crise do Covid-19 como um fato público, mas será necessário provar e demonstrar ao juiz a queda de rendimentos da empresa ou a redução do salário da pessoa física.

Como não temos ainda uma lei específica sobre o tema, o que se vê atualmente, é a falta de segurança jurídica, ou seja, decisões favoráveis, ora para locatários, ora para locadores.

Nesse cenário, a grande solução durante e pós-pandemia, será o consenso entre as partes, que bem assessoradas por seus advogados, tendem juntos a fazerem essa travessia de maneira menos traumática.

Enfim, a pandemia vai passar e por isso é preciso conscientização para evitar litígios desnecessários.

Dr. Moisés Teixeira Jr.

Dr. Moisés Teixeira Jr.

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