Rescindi o Contrato de Promessa de Compra e Venda antes do término, e agora?

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O contrato de promessa de compra e venda é um dos termos mais utilizados quando se fala em negócios imobiliários, e, por se tratar de uma promessa, diversas situações podem acontecer até a compra e venda, propriamente dita, e dentre elas está a rescisão contratual.

Imaginemos a seguinte situação: X e Y realizaram um contrato particular de promessa de compra e venda sobre o apartamento de X, por meio do qual Y pagaria o preço em 36 prestações e X transferiria a propriedade do bem quando do término do pagamento.

Y, enquanto paga as prestações, já tem o direito de morar no apartamento, exercendo, assim, sua posse direta, de modo que, com o pagamento da primeira parcela, dá-se início ao cumprimento do contrato.

Pois bem.

Imaginemos que, após 6 meses do encetamento contratual, Y, que mora no apartamento e regularmente paga as prestações, descubra que, em razão de o bem estar em uma disputa judicial, X não poderá transferi-lo a Y, mesmo após o término do pagamento do preço.

Diante do certame, Y ingressa com ação judicial pedindo o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda e a devolução dos valores pagos. E, em reconvenção, X pede que Y seja obrigado a pagar taxa de ocupação pelo período em que morou no apartamento.

Muito provavelmente o contrato de promessa de compra e venda será rescindido, devendo, X, devolver todos os valores pagos por Y. A pergunta, contudo, que imediatamente surge, e que é o objeto deste artigo, é se Y tem a obrigatoriedade de pagar aluguéis, mesmo quando a rescisão contratual se deu, em tese, por culpa de X.

E a resposta é sim.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que a utilização de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento do promitente vendedor.

Em outras palavras, não importa quem tenha dado causa ao desfazimento do negócio, porque o fundamento jurídico para a cobrança de aluguéis encontra respaldo na vedação do enriquecimento sem causa (arts. 884 a 886 do CC), cuja reflexão se traduz pela proibição de alguém, sem justa causa, enriquecer à custa de outrem.

Nesse sentido, Y deverá pagar a taxa de ocupação não porque tenha feito algo de errado no cumprimento do contrato, quiçá porque X deixou de informar do impedimento alienatório, mas porque esse pagamento deriva do fato de Y ter usufruído do bem por determinado período. É a pura retribuição monetária pelo uso e gozo da coisa.

Uma explicação sob outro ângulo é necessária: a rescisão do negócio, nesses termos hipotéticos, tem como efeito prático o retorno das partes ao estado anterior ao contrato, ou seja, antes da realização da avença. É em razão disso que X deverá devolver à Y todos os pagamentos que recebera, corrigidos monetariamente e com a incidência de juros moratórios, indenizando pelo tempo em que o dinheiro pago não permaneceu a sob posse de Y, e Y deverá pagar aluguéis a X, para que esse seja indenizado pelo tempo em que deixou de usufruir o seu apartamento.

Neste sentido é o entendimento jurisprudencial:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

  1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
  2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.
  3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.
  4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.
  5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.
  6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.
  7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.
  8. Recurso especial não provido.

(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Dr. Moisés de Jesus Teixeira Jr.

Dr. Moisés de Jesus Teixeira Jr.

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